Déduction des intérêts d'emprunt en loi Scellier ?

En plus du bénéfice de la réduction d'impôt Scellier, il est possible de déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt lors d'un investissement locatif, et ce pour leur montant réel.

Au titre des intérêts d'emprunt seront déductibles les intérêts sur le capital, l'assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant).

Si l'investissement est réalisé dans un logement d'habitation (Scellier classique/social ou DOM-TOM), la déduction des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt sera réalisée lors du bilan foncier annuel réalisé à l'aide du formulaire déclaratif 2044. Si le bilan foncier fait ressortir un déficit, celui-ci sera déductible du revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 €/an. Attention cependant : le déficit imputable ne peut pas provenir des intérêts d'emprunt, mais uniquement des frais et charges. En clair, si les intérêts d'emprunt sont supérieurs au loyers perçus, les intérêts seront déductibles à hauteur des loyers seulement, le solde pouvant être mis en réserve pendant 10 ans pour être imputé sur des revenus fonciers ultérieurs.

Pour les investissement en Scellier meublé (tourisme, étudiants, personnes âgées...), la déduction s'effectuera de la même manière lors de la déclaration comptable du revenu (liasse fiscale 2033) si l'acquéreur opte pour le régime du réel simplifié.

Ca y est, le moment de déclarer vos revenus locatifs obtenus en Scellier est arrivé… Comment vous y prendre et quoi déclarer ?

Le dispositif étant rentré en vigueur pour le 1er janvier 2009, la déclaration en question n’aura lieu pour la première fois qu’en mai-juin 2010 pour ceux qui auront perçus des loyers en 2009. Nous ne disposons pas encore des formulaires déclaratifs définitifs, mais voilà comment les choses devraient se dérouler.

Pour déclarer vos loyers, vous devrez vous munir du formulaire 2044 (téléchargeable sur le site des impôts). Ce formulaire permet de réaliser le bilan foncier : d’un côté, les recettes (loyers et subventions éventuelles perçus), de l’autre les frais, charges et taxes (frais de gestion si vous faites gérer le logement par un administrateur de biens, assurance contre les risques locatifs, assurances du logement, travaux éventuels, taxe foncière et charges de copropriété).

Si vous avez opté pour la loi scellier « social » (voir notre article sur cette option fiscale), vous bénéficierez de la déduction spécifique de 30% des loyers perçus. A cela viendront en déduction les intérêts d’emprunt (y compris l’assurances décès et les frais de dossier bancaire) si vous avez acheté à crédit. Le tout fera apparaître un total positif (bénéfice foncier) ou négatif (déficit foncier) qui viendra se rajouter ou au contraire se soustraire à votre revenu global imposable. En cas d’achat à crédit, il est presque certain que vous constaterez un déficit. Attention : ce déficit ne peut provenir que de vos frais, charges et taxes, et une partie de vos intérêts d’emprunt seulement, car il est interdit de déduire plus d’intérêt d’emprunt que de loyers perçus. Ce déficit n’est imputable sur votre revenu global que dans la limite de 10 700 €/an. Il sera reporté dans la déclaration 2042, paragraphe 4 « REVENUS FONCIERS » case BC. Il vous fera déjà bénéficier d’un premier avantage fiscal puisqu’il vous permettra de diminuer votre revenu imposable. Puis s’appliquera la réduction d’impôt de la loi Scellier (25% du prix d’acquisition, frais de notaire inclus, divisé par 9). Cette réduction devrait se déclarer dans le formulaire 2042 C, paragraphe 7 « CHARGES OUVRANT DROIT A REDUCTION OU CREDIT D’IMPOT ». Vous matérialiserez ainsi tout le bénéfice fiscal de votre investissement en loi Scellier.